Sijoittaako kiinteistöihin vai osakkeisiin?

Tässä artikkelissa tarkastelemme sijoituskiinteistön ostamiseen liittyviä hyviä ja huonoja puolia.  

Ian Tam, CFA 10.03.2022
Facebook Twitter LinkedIn

pienet talot

Asuntojen hinnat nousevat maailmanlaajuisesti nopeaa vauhtia. Ikivanha kysymys, kannattaako kiinteistöihin sijoittaa, on siksi ajankohtaisempi kuin koskaan.

asuntohintaindeksiKoska asuntojen hinnat ovat viime vuosina nousseet tasaisesti, kiinteistösijoittamisen tuottonäkymät voivat vaikuttaa houkuttelevimmilta kuin kymmenen vuotta sitten.

Moni asia on kuitenkin ennallaan, kuten kiinteistösijoittamisen hyvät ja huonot puolet.

Kiinteistösijoittamisen edut:

(1) Omistat reaaliomaisuutta, eli toisin sanoen jotain jonka voi nähdä, tuntea ja jonka fyysisesti havaittavaan laatuun voidaan vaikuttaa lisäinvestoinneilla.

(2) Vuokratulot tarjoavat tasaisen tulovirran, joka auttaa kompensoimaan lainaan sekä kiinteistön ylläpitoon liittyviä kustannuksia.

(3) Pidemmällä aikavälillä kiinteistön arvo todennäköisesti kasvaa tarjoten vuokratulojen lisäksi myös pääomatuloja.

(4) Historiallisen alhaisen korkotason johdosta sijoituslainasta (ja siten myös kiinteistösijoittamisesta) on tullut ainakin hetkellisesti edullisempaa.

Kiinteistösijoittamisen haitat:

(1) Kiinteistön ostaminen on merkittävä sijoitus yksittäiseen omaisuusluokkaan. Kiinteistösijoitus saattaa tehdä hallaa salkun hajautukselle, jos muiden omaisuusluokkien painot jäävät pieniksi.

(2) Kiinteistön ylläpidosta voi aiheutua merkittäviä rahallisia ja ajallisia kustannuksia. Ajankäytön näkökulmasta voi olla järkevää ulkoistaa ylläpito kiinteistönhoidon ammattilaiselle.

(3) Kiinteistösijoitukset (ja reaaliomaisuus) ovat usein epälikvidejä, eli niitä ei voi myydä jälkimarkkinoilla yhtä nopeasti kuin esimerkiksi pörssiosakkeita. Siten kiinteistösijoittaminen sopii sijoittajille, joilla ei ole tarvetta saada sijoitettua pääomaa heti takaisin.

(4) Kiinteistön ostaminen edellyttää usein lainapääomaa. Vaikka asuntolainoja pidetään yleisesti ”hyvänä” velkana, asuntolainan hakeminen sijoituskäyttöön luo velkavivun, joka lisää sijoittajan riskiä. Jos kiinteistöjen hinnat jostain syystä laskevat, sillä voi olla dramaattinen vaikutus taloudelliseen tilanteeseesi. Vastaavasti vuokratason laskulla on negatiivinen vaikutus velanmaksukykyyn. Myös korkojen nousu tulee lisäämään velkakustannuksia tulevaisuudessa.

Kultainen keskitie

Ei ole epäilystäkään, etteikö sijoittaminen kiinteistöihin osana laajempaa sijoitussalkkua olisi järkevää. Kiinteistöjen tuotot eivät yleensä ole yhtä volatiileja kuin osakkeiden, ja kiinteistösijoituksilla on mahdollista saavuttaa hajautushyötyjä. Suorien kiinteistösijoitusten sijaan on myös mahdollista sijoittaa korkeata likviditeettiä tarjoaviin kiinteistösijoitusyhtiöihin (REIT).

REIT-sijoittajat voivat valita, sijoittavatko asuin- vai liikerakennuksia omistaviin REIT-yhtiöhin. Kiinteistöihin voidaan sijoittaa myös myös rahastojen ja ETF-rahastojen kautta. ETF:ien salkut koostuvat useista REIT-yhtiöistä.

REIT-yhtiöitä ei tule sekoittaa asuntolainarahastoihin (mortgage funds). Jälkimmäiset sijoittavat kiinteistöjen sijasta asuntolainoihin.

Mitä pohtia ennen sijoituskiinteistön ostamista

Jos kiinteistön ostaminen keskittää varallisuutesi liiaksi yhteen omaisuusluokkaan, voi olla hyödyllistä harkita REIT-yhtiöitä/rahastoja, joiden avulla voit allokoida pienemmän (ja siten järkevämmän) osan varallisuudestasi kiinteistösijoituksiin.

Pystynkö maksamaan asuntolainan lyhennykset, jos asuntolainan korot nousevat tulevaisuudessa? On suositeltavaa olla varautunut maksamaan 2–3 % nykyistä korkeampaa lainakorkoa ns. varmuuspuskurina. Tarvitsenko sijoitetun pääoman takaisin lyhyellä aikavälillä? Jos vastaus on "kyllä", epälikvidinä sijoituksena kiinteistö ei ehkä ole hyvä vaihtoehto.


Tämä artikkeli ei ole taloudellista neuvontaa. On aina suositeltavaa keskustella rahoitusalan ammattilaisen kanssa ennen sijoittamista.

Facebook Twitter LinkedIn

Tietoja kirjoittajasta

Ian Tam, CFA  Iam Tam, CFA is Director of Investment Research at Morningstar Canada. 

© Copyright 2022 Morningstar, Inc. Kaikki oikeudet pidätetään.

Käyttöehdot        Yksityisyys        Cookie Settings